Tapu Harcı, KDV Muafiyeti ve Yabancı Mülk Alım Süreci

Türkiye'de yabancı olarak mülk alımı sürecinde ödenecek vergiler, harçlar ve muafiyetler — tam liste ve stratejik ipuçlar.

Temel Vergiler ve Harçlar

Tapu Harcı

Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 oranında tapu harcı ödenir. Toplam alım fiyatı üzerinden %4 eder ancak genelde alıcı-satıcı aralarında bölüştürülür (pazarlık).

Örnek: 400K $ mülkte toplam tapu harcı 16.000 $. Alıcı payı 8.000 $.

KDV (%1-18, şarta göre)

KDV oranları mülk türüne göre:

• 150 m² altı konut, yeni inşaat: %1
• 150 m² üstü konut, yeni inşaat: %18
• Ticari mülk, her boyut: %18
• İkinci el (hiçbir tip): KDV yok

Döner Sermaye Harçları

• Ekspertiz raporu (SPK lisanslı): 400-600 $
• Döner sermaye (Tapu): 150-300 $
• Noter: 100-250 $ (varsa)

Yıllık Emlak Vergisi

• Büyükşehir içinde konut: %0.2
• Büyükşehir dışı konut: %0.1
• Büyükşehir ticari: %0.4
• Büyükşehir dışı ticari: %0.2
• Arsa: %0.6 (büyükşehir)

KDV Muafiyeti: 6824 Sayılı Kanun

2017'den beri yürürlükte olan yabancıların KDV muafiyeti çok önemli bir avantaj. Şartlar:

1. Yabancı uyruklu (Türk vatandaşı olmayan)
2. Türkiye'de yerleşik değilsiniz (ikamet izni varsa muafiyet geçersiz)
3. Mülk ilk defa satışa çıkan yeni inşaat
4. Ödeme Türkiye'ye döviz olarak getirilmeli (USD, EUR, GBP)
5. 1 yıl boyunca satmama taahhüdü

Muafiyet tutarı: %1 veya %18 KDV'nin tamamı muaf tutulur.

Örnek Hesap

Antalya'da 250 m² (150 üzeri) yeni villa, satış fiyatı KDV hariç 500.000 $:

• KDV olmadan: 500.000 $
• %18 KDV ile: 590.000 $
• Muafiyet uygulanırsa: 500.000 $ — 90.000 $ tasarruf

150 m² altı yeni konut için aynı örnek: 300.000 $ mülkün %1 KDV'si 3.000 $. Muafiyet daha küçük ama yine de bedava para.

Ekstra Ücretler

• Emlakçı komisyonu: %2-4 + KDV. Tipik profesyonel aracılıkta %3 normal.
• Avukat: sabit 1.500-3.000 $ (basit dava dışı alımlar). Vatandaşlık başvurusu dahil pakette 3-5K $.
• Tercüman: noter / tapu işlemlerinde gerekli. 100-200 $/gün.

Vatandaşlık İçin Alım Sürecinde Dikkat

Ödeme Yöntemi

Vatandaşlık şartlarına uygun olması için banka havalesi zorunlu. Elden nakit, döviz ofisi, kripto transferler kabul edilmiyor. SWIFT üzerinden Türk banka hesabına giriş, oradan satıcının hesabına transfer.

Ekspertiz

SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı bağımsız eksper zorunlu — satıcı veya alıcıdan bağımsız olmalı. Genelde banka veya tapu işlemcileri yönlendirir.

Kur Dalgalanması

Alım anındaki USD/TL kuru önemli. Mülk TL fiyatıyla yazılsa bile vatandaşlık için USD tutarı esas. Dolar düşerse 400K'yı karşılamak için daha fazla TL ödemek gerek.

3 Yıl Satmama Şerhi

Tapu'ya "Türk vatandaşlığı için alındı, 3 yıl satılamaz" şerhi konulur. Bu süre içinde:

• Satılamaz
• Temlik edilemez
• İpotek konulamaz
• Ancak kiralanabilir

3 yıl sonra şerh kaldırılır, serbest tasarruf olur.

Tipik Toplam Maliyet Simülasyonu

500K $ yeni villa (Antalya):

• Satış fiyatı: 500.000 $
• Tapu harcı (alıcı %2): 10.000 $
• Emlak komisyonu (%3): 15.000 $
• Avukat + vatandaşlık: 4.000 $
• Ekspertiz: 500 $
• Noter + tercüman + diğer: 1.500 $
• Toplam: ~531.000 $
• KDV muafiyeti uygulanırsa %18 KDV (90.000 $) muaf — tasarruf

Resida Global Hizmeti

Resida Türkiye ekibi tüm süreci: mülk seçimi → ekspertiz → noter → tapu → vatandaşlık dosyası → pasaport takibi. KDV muafiyetine uygun proje havuzumuzu da sunar. İletişime geç veya Türkiye ilanları için incele.